ITBI na integralização e nas reorganizações da holding familiar

A forma de transferir os imóveis influencia o tratamento tributário e a sequência do planejamento patrimonial.

A família que pretende reunir imóveis em uma holding precisa definir como cada bem chegará à sociedade. A integralização do capital e uma reorganização entre empresas podem produzir resultados tributários diferentes, mesmo quando o objetivo final é administrar o mesmo patrimônio. Essa distinção ganhou destaque com o julgamento do Tema 1.348 pelo Supremo Tribunal Federal.

Concluído em 19 de outubro de 2026, o julgamento reconheceu a imunidade do ITBI na integralização de capital independentemente da atividade preponderante da empresa. O entendimento alcança, portanto, sociedades que compram, vendem ou alugam imóveis. O Informativo STF nº 1.235, divulgado em 4 de novembro, apresentou a síntese oficial dos fundamentos da decisão.

A conclusão não pode ser transportada automaticamente para qualquer movimentação patrimonial. Segundo a interpretação adotada pelo STF, a ressalva constitucional relativa à atividade imobiliária permanece aplicável às transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. A natureza de cada operação precisa ser identificada antes de se estimar seu custo.

Considere uma família que avalia duas alternativas: aportar diretamente seus imóveis no capital de uma holding ou transferi-los primeiro a uma sociedade que depois será incorporada por outra. Embora as duas rotas possam resultar na concentração dos bens, elas não recebem necessariamente o mesmo tratamento. Acrescentar uma etapa societária sem examinar seus efeitos pode criar despesas e controvérsias evitáveis.

Também permanecem os limites do Tema 796, relativos ao valor destinado à integralização, e a possibilidade de os municípios demonstrarem simulação ou fraude. A diferença entre o custo declarado do imóvel e seu valor de mercado, isoladamente, não deve ser anunciada como excedente automaticamente tributável. É preciso verificar a contabilização, a destinação ao capital e o fundamento de eventual exigência.

Antes de executar a estratégia, convém reunir matrículas atualizadas, documentos fiscais e societários, identificar os valores envolvidos e comparar os custos tributários e registrais de cada caminho. A escolha também deve considerar a administração futura, a distribuição de rendimentos e as regras de participação dos herdeiros.

Em 6 de novembro de 2026, o andamento oficial consultado indicava mérito julgado e ata publicada, sem registro identificado de publicação do acórdão ou trânsito em julgado. Essa situação exige acompanhamento, inclusive de eventuais recursos e esclarecimentos, sem apagar o resultado já proclamado.

A Vichi Advogados Associados pode avaliar as alternativas de transferência, revisar os atos societários e as exigências municipais e coordenar o planejamento patrimonial e sucessório. O trabalho permite comparar caminhos com base nos objetivos da família, na documentação disponível e nos custos efetivamente envolvidos.

Referências

STF — Informativo nº 1.235, divulgado em 04/11/2026; seção do Tema 1.348.

STF — RE 1.495.108/SP, Tema 1.348; andamento consultado em 06/11/2026.

Posição jurídica e fontes consultadas em 6 de novembro de 2026.