O imóvel vai para a holding e o contrato de aluguel precisa acompanhar
A reorganização do patrimônio deve preservar os recebimentos, as garantias e a continuidade das locações comerciais.
Transferir um imóvel alugado para uma holding envolve mais do que alterar a titularidade na matrícula. Para famílias que dependem dos aluguéis, a implementação do planejamento deve organizar também os contratos, a cobrança e a relação com os inquilinos. A reforma tributária torna essa revisão especialmente relevante, pois o enquadramento do locador pode modificar o tratamento da receita.
O primeiro cuidado é identificar quem passa a ocupar a posição de locador e a partir de quando os pagamentos serão direcionados à sociedade. A comunicação deve ser documentada, com instruções claras sobre o beneficiário, os recibos e os canais de contato. Também devem ser examinadas as garantias, os poderes de administração e a necessidade de formalizar alterações contratuais.
Imagine uma família que aporta na holding uma loja ocupada há anos pelo mesmo comerciante. A intenção é preservar o aluguel e organizar a sucessão dos proprietários. Um distrato seguido de novo contrato, feito apenas para atualizar o nome do locador, pode introduzir mudanças desnecessárias. A escolha do instrumento deve partir da relação existente e de seus efeitos concretos.
Nas locações comerciais, a continuidade tem valor jurídico. A Lei do Inquilinato estabelece requisitos para a renovação compulsória, envolvendo contrato escrito, prazo determinado, duração contratual e tempo de exploração da atividade. Quando também se pretende substituir o locatário pessoa física pela empresa que ocupa o imóvel, é necessário avaliar cessão, consentimento e legitimidade para a renovatória. Essa mudança é distinta da simples substituição do proprietário.
Outro ponto merece precisão: a integralização de capital está entre as hipóteses excluídas do direito de preferência pelo art. 32 da Lei do Inquilinato. Isso não dispensa a análise das demais disposições legais e contratuais. Comunicação, continuidade da locação e preferência para compra são questões diferentes.
No campo tributário, manter o imóvel na pessoa física não assegura ausência de IBS e CBS. O art. 251 da LC 214 prevê hipóteses de enquadramento da pessoa física conforme receitas e operações. A migração para a holding deve ser comparada com esse cenário real, considerando o regime aplicável, os custos de manutenção e as regras de transição.
A implantação deve compatibilizar registro imobiliário, formalização contratual, início dos recebimentos e procedimentos contábeis. Qualquer previsão de repasse de encargos exige exame do contrato e da legislação; a criação de um tributo não autoriza, por si só, uma cobrança contratual adicional.
A Vichi Advogados Associados pode integrar a reorganização patrimonial à revisão dos contratos de locação, das garantias e dos procedimentos de cobrança. Assim, a família consegue avaliar a eficiência tributária junto com a continuidade das receitas e a organização sucessória, preservando a coerência entre os documentos e a administração dos imóveis.
Referências
Lei nº 8.245/1991 — arts. 8º, 13, 32 e 51; texto atualizado.
LC nº 214/2025 — art. 251; texto atualizado pela LC nº 227/2026.
Posição jurídica e fontes consultadas em 6 de novembro de 2026.