CBS e aluguéis da família no planejamento para 2027
O cálculo de referência de 11,3% exige revisão das projeções e acompanhamento da definição pelo Senado.
O cálculo de referência de 11,3% para a CBS trouxe uma nova variável ao planejamento de quem recebe aluguéis por meio de uma holding. Para decidir se convém manter ou reorganizar os imóveis, a família precisa compreender o alcance desse percentual e separar uma etapa técnica da alíquota que será fixada segundo o procedimento legal.
O Tribunal de Contas da União aprovou o cálculo em 28 de outubro de 2026. Em notícia de 3 de novembro, a Agência Senado informou que a definição ainda passaria pela Casa. Na posição consultada em 6 de novembro, portanto, o percentual calculado não deveria ser apresentado aos clientes como resolução do Senado já aprovada.
Também seria incorreto aplicar os 11,3% diretamente sobre todos os aluguéis como se esse fosse o custo tributário final. A LC 214 prevê redução de 70% das alíquotas de IBS e CBS para locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis. O resultado depende do regime e da transição aplicáveis. A comparação econômica ainda precisa considerar os demais tributos e os custos da estrutura.
Considere uma família que utiliza os aluguéis para custear despesas mensais e distribuir rendimentos aos sócios. A revisão deve projetar o valor líquido disponível depois de tributos, manutenção e obrigações da sociedade. Uma simulação com percentual único pode induzir à venda ou à transferência de imóveis sem demonstrar se a alteração melhora o resultado ao longo do tempo.
Existe ainda uma discussão jurídica sobre o início da cobrança. Análise publicada por Felipe Bueno Matt, em 5 de novembro, questiona a relação entre a dispensa de anterioridade prevista no art. 130, § 1º, do ADCT e o prazo de noventa dias específico das contribuições sociais, previsto no art. 195, § 6º, da Constituição.
Essa é uma tese interpretativa sobre a eventual fixação tardia da alíquota. O argumento não equivale a decisão judicial que autorize adiar pagamentos. Para o orçamento familiar, a orientação prudente é considerar o calendário legal e avaliar separadamente os fundamentos, os custos e os riscos de eventual medida judicial.
Na prática, a administração dos imóveis pode trabalhar com cenários de receita, vacância e despesas, atualizando as projeções conforme os atos oficiais. Também convém revisar os contratos e a documentação necessária à apuração, evitando decisões patrimoniais irreversíveis baseadas apenas em estimativas divulgadas durante a transição.
A Vichi Advogados Associados pode revisar a estrutura patrimonial em conjunto com a assessoria contábil, elaborar cenários para os rendimentos imobiliários e acompanhar os atos que definem a tributação. A análise individualizada permite relacionar o custo da holding às necessidades de renda, à governança e ao planejamento sucessório da família.
Referências
Agência Senado — definição da alíquota da CBS; notícia de 03/11/2026.
LC nº 214/2025 — arts. 261 e 349; texto atualizado.
ADCT — art. 130; consulta oficial no portal do STF.
Posição jurídica e fontes consultadas em 6 de novembro de 2026.